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Acheter un terrain à bâtir

La construction d'une maison individuelle est une opération importante, notamment pour le choix et l'achat du terrain constructible.

Acheter un terrain à bâtir

La construction d'une maison individuelle est une opération importante, notamment pour le choix et l'achat du terrain constructible.

 

 Evidences qu'il faut rappeler :

  • la nature du terrain (étude de sol), la configuration de la parcelle (pente, accès, viabilisations, accès aux engins de chantier….) et les données administratives (PLU, PPR, RESI…..)  qui y sont liées vont déterminer l'architecture de la maison. Il est donc prématuré de dessiner un plan ou de choisir un modèle de construction avant de disposer du terrain.
  •  on doit choisir l'emplacement de son terrain avec le même soin qu'on met à sélectionner un appartement. Il doit être adapté à ses besoins et à son mode de vie. La localisation doit tenir compte de la proximité des commerces, des moyens de transports en commun, des réseaux routiers, des établissements scolaires (quand on a des enfants), etc. Comme pour un logement, l'orientation et l'exposition ont également leur importance.

Les candidats à l'acquisition ont généralement le choix entre deux solutions : l’achat d’un terrain en lotissement ou l'achat d'un terrain isolé (appelé diffus)

Le lotissement possède ses avantages : il offre certaines garanties en matière de viabilisation  (raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité, etc.), d’accès et de constructibilité. Mais il impose aussi certaines contraintes. Le règlement de lotissement comporte en effet des règles qui s'ajoutent à celles du Plan Local d’Urbanisme. La construction devra donc respecter les normes précisées non seulement sur le plan architectural (matériaux, couleurs, surface, etc.) mais aussi souvent sur l'environnement immédiat de la maison (boîte aux lettres, clôture, etc.). La plupart du temps, un cahier des charges impose également certaines obligations de vie collective (entretien du jardin, etc.).

A l'inverse, l'achat d'un terrain diffus offre une plus grande liberté. Mais c'est aussi une démarche plus risquée qui présente moins de garanties sur la nature du sol, la dimension de la parcelle, l’accès aux réseaux de viabilité….etc.

 

Qu'il s'agisse d'un lotissement ou d'un terrain isolé, la première démarche est de demander à la mairie un certificat d’urbanisme. C'est ce document qui confirmera le caractère constructible du terrain et les différentes normes architecturales à respecter (forme de la toiture, couleur des matériaux, etc.), qui précisera les règles de densité de construction par rapport à la surface ainsi que les contraintes d'aménagement des abords.

 

On consultera également avec profit le  Plan Local d’Urbanisme et les éléments graphiques qui si rapportent, afin de prendre connaissance des règles de construction applicables localement.

 

Si l'on envisage d'acheter dans un lotissement, il faut naturellement se procurer le règlement de lotissement et le cahier des charges, ainsi que l'arrêté de lotir, délivré au lotisseur par les services de l'urbanisme, qui détaille les travaux et les aménagements prévus (voirie, éclairage, etc.).

 

Autre démarche évidente : vérifier la surface exacte du terrain et ses limites, surtout s'il n'est pas situé dans un lotissement. Les indications portées sur le cadastre sont souvent insuffisantes. Dans le doute, mieux vaut faire effectuer un «bornage ». Cette opération qui consiste, comme son nom l'indique, à délimiter le terrain par des bornes, est réalisée par un géomètre expert.

Qui dit construction, dit fondation. La nature du sol et du sous-sol est donc un critère fondamental. Il est donc fortement conseillé d’investir dans une étude spécifique confiée à un expert. Certes, ce type d'étude est onéreux mais cela permet d'éviter les mauvaises surprises au moment de la construction, qui se traduisent par des surcoûts non négligeables.

Quand le terrain est isolé, il faut enfin se renseigner sur le coût des différents branchements aux réseaux d'eau et d'électricité.

Sur le plan formel, l'achat d'un terrain est soumis à la signature d'un compromis, suivi de la signature de l'acte authentique. Comme dans tous les achats immobiliers, il faut examiner avec soin le contenu de l'acte et vérifier qu'il précise bien l'ensemble des frais et taxes, les éventuelles servitudes, la description exacte du terrain, etc. Le compromis peut être soumis à des clauses suspensives (obtention du permis de construire, obtention des prêts, résultat de l’étude de sol….etc.)

 

               Règle essentielle : la maison s’adapte au terrain et non le terrain à la maison.